Những nghiên cứu, khảo sát cho thấy một góc nhìn về sự thay đổi.
Báo cáo bất động sản quý 1 và dự báo quý 2 được Viện Nghiên cứu kinh tế – tài chính – bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) chia sẻ với Tuổi Trẻ Online trong ngày 19-4 nhấn mạnh sau giai đoạn phục hồi trong 2025, thị trường bất động sản bước sang quý 1 với nhịp điều chỉnh rõ nét.
Nguồn cung mới ước đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng 70% theo năm nhưng giảm 65% theo quý. Nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 78.000 sản phẩm, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2025, nhưng giảm 7% so với quý 4-2025.
Thanh khoản cũng có dấu hiệu chậm lại khi tổng lượng hấp thụ đạt 14.600 sản phẩm (tỉ lệ 15-20%), tăng 170% so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 46% so với quý 4-2025.
Nguyên nhân chính đến từ việc lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao, phổ biến 12-14%/năm, thậm chí có những khoản vay thả nổi chạm ngưỡng 15-16%. Chi phí vốn đắt đỏ đã trực tiếp ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của khách hàng, đặc biệt nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính.
Bên cạnh đó, giới chuyên gia của DXS-ERI cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và mã định danh bất động sản đang tạo ra một “bộ lọc” tự nhiên, có thể quét sạch các hoạt động đầu cơ “lướt sóng” thiếu nền tảng, buộc dòng tiền phải tìm về những sản phẩm minh bạch.
Trái ngược nhịp điều chỉnh có phần tĩnh lặng của phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp miền Nam lại đang âm thầm bước vào một giai đoạn tăng trưởng mang tính chiến lược hơn.
Báo cáo nhìn lại 10 năm của Cushman & Wakefield nhận định thị trường bất động sản công nghiệp sau một thập kỷ được thúc đẩy bởi sự mở rộng mạnh mẽ của nguồn cung, giá đất tăng và đà phát triển bền bỉ của hoạt động sản xuất nên đã bước qua chu kỳ tăng trưởng thuần túy về quy mô.
Cụ thể, sau một thập kỷ mở rộng mạnh mẽ với tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng hơn 80% và giá thuê tăng vọt 120,5%, thị trường đã bước qua chu kỳ tăng trưởng thuần túy về quy mô.
Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nhà kho xây sẵn (RBW) ghi nhận tổng nguồn cung tăng 141% trong giai đoạn nhìn lại, trong khi giá thuê tăng 43,8%, tương đương CAGR 5,3%. Nhà xưởng xây sẵn (RBF) ghi nhận nguồn cung tăng 134%, với giá thuê tăng 16,7%, tương đương CAGR 2,2%.
Hiện nay “chất” mới là yếu tố tiên quyết. Các nhà đầu tư quốc tế không còn chỉ nhìn vào diện tích, mà tập trung vào hiệu quả vận hành, kết nối hạ tầng và tính bền vững.
Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM, Tây Ninh, Đồng Nai), cấu trúc tăng trưởng vùng đang hình thành rõ nét với 36.400ha đất công nghiệp từ 161 dự án. Dự báo đến năm 2036, nguồn cung này sẽ tăng lên tối thiểu 58.557ha, củng cố vị thế hành lang logistics trọng yếu của khu vực.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó giám đốc bộ phận tư vấn cho thuê – công nghiệp và văn phòng của Tập đoàn Dịch vụ bất động sản toàn cầu Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Trọng tâm của giai đoạn tiếp theo sẽ chuyển từ lượng sang chất. Một giai đoạn chiến lược hơn, nơi kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và tính bền vững sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc tạo dựng giá trị dài hạn.
Đối với cả nhà đầu tư lẫn khách thuê, đây đang trở thành một thị trường có mức độ chuyên môn hóa sâu hơn và khả năng cạnh tranh khác biệt hơn”.
Tại cuộc họp Đại hội cổ đông thường niên ngày 18/4, ban lãnh đạo Công ty cổ phần Thế Giới Di Động (MWG) nhận được nhiều câu hỏi về ảnh hưởng xung động Trung Đông tới hoạt động kinh doanh. "Kế hoạch được xây dựng trước đây có còn phù hợp khi căng thẳng Trung Đông bùng phát, doanh nghiệp có nên hạ chỉ tiêu kinh doanh?", cổ đông đặt vấn đề.
Chủ tịch HĐQT Nguyễn Đức Tài nhìn nhận thế giới đang bước vào giai đoạn bất định, nơi các giả định cũ dễ dàng bị phá vỡ. Ông Tài cho rằng xung đột Trung Đông mới gây áp lực lên chi phí và chuỗi cung ứng, chưa làm thay đổi nền tảng kinh tế toàn cầu. Vì vậy, khả năng cao căng thẳng sẽ hạ nhiệt để các bên tái cân bằng, thay vì leo thang kéo dài theo kịch bản cực đoan.
Dù thừa nhận đây là yếu tố bất lợi và chưa được tính đến khi lập kế hoạch, ban lãnh đạo MWG cho biết vẫn giữ nguyên mục tiêu năm 2026 với doanh thu 185.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 9.200 tỷ. Kế hoạch lãi tăng 30%, cao gần gấp đôi mức tăng doanh thu (18%), cho thấy MWG bắt đầu dồn trọng tâm vào tối ưu hiệu quả và biên lợi nhuận giai đoạn tái cấu trúc.
"Khó thì phải tìm cách xoay xở, không phải xin hạ chỉ tiêu", ông Tài nói.
Chủ tịch MWG cho biết nếu không hoàn thành kế hoạch do thiếu nỗ lực, toàn bộ hệ thống sẽ không có thưởng.
Năm nay, doanh nghiệp tiếp tục tập trung vào mảng bán lẻ - lĩnh vực cốt lõi, đồng thời tối ưu dòng tiền khi điều kiện thuận lợi. Mảng công nghệ - điện máy tiếp tục là trụ đỡ tăng trưởng cho Thế Giới Di Động, trong đó sản phẩm của "Táo khuyết" giữ vai trò then chốt khi đóng góp hơn 40% doanh thu ICT. Sau khi đạt trên 800 triệu USD năm 2025, công ty hướng tới mốc 1 tỷ USD vào 2027, dựa trên việc duy trì thị phần lớn và củng cố hợp tác với hãng.
Bách Hóa Xanh được kỳ vọng là động lực tăng trưởng kế tiếp với mục tiêu doanh thu tăng 20%. Ban lãnh đạo tỏ ra thận trọng khi chuỗi này vừa chuyển sang giai đoạn tạo lợi nhuận, với dự kiến doanh thu từ các cửa hàng hiện hữu tăng 10% để làm nền tảng mở rộng quy mô.
Theo ông Nguyễn Đức Tài, áp lực thị trường năm tới không nằm ở nguồn cung. Với các ngành hàng như điện máy, kế hoạch sản xuất đã được chuẩn bị từ sớm nên khó xảy ra thiếu hàng. "Vấn đề lớn hơn là sức mua khi nhu cầu vẫn chưa phục hồi rõ rệt", ông nêu.
Về dài hạn, MWG đặt tham vọng đạt quy mô 10 tỷ USD doanh thu vào năm 2030, cho thấy chiến lược tăng trưởng không chỉ dừng ở phục hồi mà hướng tới mở rộng mạnh mẽ trong chu kỳ mới.
Cùng với kế hoạch kinh doanh, công ty dự kiến chia cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 20%, thực hiện trong hai đợt vào nửa cuối năm nay. MWG cũng tiếp tục lộ trình chuyển giao thế hệ và triển khai ESOP (phát hành cổ phiếu ưu đãi cho người lao động) tối đa 3 triệu cổ phiếu cho đội ngũ lãnh đạo. Tuy nhiên, điều kiện này gắn với kết quả kinh doanh, chỉ phát hành khi hoàn thành kế hoạch và tăng tương ứng nếu vượt chỉ tiêu.
Bộ Công Thương đang muốn đẩy sớm lộ trình bán xăng E10 - loại nhiên liệu sinh học pha 10% ethanol vào xăng khoáng - trên toàn quốc từ cuối tháng này. Tại tọa đàm ngày 17/4, PGS. TS Nguyễn Thường Lạng (Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng E10 phải tạo được lợi thế về giá để được người tiêu dùng đón nhận rộng rãi.
Hiện Petrolimex đang bán xăng E10 giá 23.160 đồng một lít, chỉ thấp hơn RON 95 khoảng 600 đồng.
"Xăng E10 cần có mức giá thấp hơn và đủ lớn so với xăng khoáng để kích thích người tiêu dùng chuyển đổi", ông nói. Theo ông, khi mức chênh lệch hấp dẫn, người dân sẽ chủ động lựa chọn, hình thành thói quen tiêu dùng mới.
Để hạ giá thành, chuyên gia Nguyễn Thường Lạng cho rằng đề xuất chính sách cần được thiết kế đồng bộ. Ở góc độ người tiêu dùng, nhà điều hành có cơ chế điều tiết hoặc hỗ trợ giá trong giai đoạn đầu, như giảm các loại thuế bảo vệ môi trường, tiêu thụ đặc biệt, giá trị gia tăng (VAT).
Ở góc độ doanh nghiệp, bài toán là hiệu quả kinh tế với hoạt động sản xuất, pha chế và phân phối. Theo đó, cơ quan quản lý có thể cân nhắc miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm đầu, sau đó giảm dần theo lộ trình khoảng 10 năm để tạo động lực đủ dài cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, chi phí logistics - từ vận chuyển, lưu kho đến phân phối - cần được hạ xuống, nhằm kéo giảm giá thành. Các chính sách tín dụng ưu đãi, hỗ trợ lãi suất cũng cần được triển khai để khuyến khích doanh nghiệp mở rộng đầu tư.
Một yếu tố khác được ông Lạng đề cập tới là cơ chế dự trữ và điều tiết thị trường. Theo ông, việc nâng năng lực dự trữ xăng dầu sẽ giúp ổn định nguồn cung trước các cú sốc bên ngoài, đồng thời giảm áp lực điều hành trong ngắn hạn. Song song, nhà điều hành cần hoàn thiện hệ thống phân phối, mở rộng mạng lưới bán lẻ và có chính sách thương mại phù hợp để thúc đẩy tiêu thụ xăng sinh học. Các rào cản gia nhập thị trường cũng cần được tháo gỡ thông qua hỗ trợ về đất đai, hạ tầng và đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Thực tế, từ tháng 8/2025, xăng E10 được Tập đoàn Xăng dầu Việt Nam (Petrolimex) và Tổng công ty Dầu Việt Nam (PVOIL) thí điểm bán tại 3 thành phố lớn gồm Hà Nội, TP HCM và Hải Phòng. Loại xăng này có khả năng giảm khí thải nhà kính, giúp bảo vệ môi trường.
Tuy vậy, trong thời gian đầu thí điểm, không ít người tiêu dùng vẫn dè dặt về chất lượng xăng E10. Theo ông Lê Trung Hưng, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Dầu Việt Nam (PVOil), sự e dè của người tiêu dùng hiện chủ yếu xuất phát từ yếu tố tâm lý khi tiếp cận một sản phẩm mới, không phải từ vấn đề chất lượng. Do vâỵ, khi niềm tin của người tiêu dùng dần được củng cố, việc triển khai đồng bộ xăng E10 trên toàn hệ thống sẽ thuận lợi hơn.
Ở khía cạnh này, PGS. TS Phạm Hữu Tuyến (Đại học Bách khoa Hà Nội) cho biết về mặt kỹ thuật, xăng E10 không gây tác động tiêu cực đến hoạt động của các phương tiện giao thông. Tức là, khi sử dụng xăng E10 thay thế xăng khoáng truyền thống, các chỉ tiêu về công suất, hiệu suất vận hành, phát thải của phương tiện cơ bản không thay đổi đáng kể. Việc chuyển đổi sang xăng E10 không ảnh hưởng đến khả năng vận hành của động cơ.
Tương tự, Phó cục trưởng Đổi mới sáng tạo, Chuyển đổi xanh và Khuyến công (Bộ Công Thương) Đào Duy Anh khẳng định xăng dầu là "máu" của nền kinh tế, do đó không có quốc gia nào đưa ra thị trường những sản phẩm kém chất lượng. Theo ông, Bộ Công Thương đã khảo sát, đánh giá việc sử dụng nhiên liệu sinh học từ năm 2014. Việt Nam bắt đầu thí điểm xăng E5 cùng năm và triển khai trên toàn quốc từ 2018.
"Các doanh nghiệp đầu mối lớn như PVoil và Petrolimex đang thử nghiệm phân phối xăng E10 tại một số địa bàn. Trong quá trình triển khai, chưa ghi nhận phản hồi tiêu cực từ phía người tiêu dùng", ông nói. Ngoài ra, theo ông Đào Duy Anh, cơ quan quản lý cũng làm việc với nhiều nhà khoa học trong và ngoài nước để đánh giá tác động đến hiệu suất, tuổi thọ của các động cơ sử dụng E10.
"Tâm lý e ngại của người tiêu dùng, xuất phát từ thông tin chưa đầy đủ, chính xác, như lo ngại về ảnh hưởng đến động cơ hay mức tiêu hao nhiên liệu", ông nói, cho rằng nhà điều hành cần đẩy mạnh truyền thông minh bạch, khoa học để người dân hiểu đúng, từ đó tạo sự đồng thuận trong xã hội.
Thông tin trên được ông Nguyễn Ngọc Sơn, đại biểu chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội nêu tại phiên thảo luận tổ, chiều 9/4.
Ông Sơn cho rằng để đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số, Chính phủ cần giải quyết nhiều vấn đề, trong đó có đảm bảo năng lượng. "Năng lượng phải luôn đồng hành với mục tiêu tăng trưởng hai con số. Nếu chúng ta tăng trưởng hai con số mà thiếu điện cục bộ, thì mục tiêu tăng trưởng về công nghiệp, dịch vụ, logistics, dữ liệu, AI... đều bị ảnh hưởng theo dây chuyền", đại biểu chia sẻ.
Bởi vậy, theo ông, Chính phủ cần coi đảm bảo điện cho sản xuất là mục tiêu số một của điều hành tăng trưởng, cũng như thay đổi tư duy từ ngành điện tự cân đối sang an ninh năng lượng là hạ tầng của tăng trưởng.
Đại biểu đoàn TP Hải Phòng góp ý thêm rằng "tiết kiệm điện là nguồn điện rẻ và nhanh nhất". Ông cho rằng Bộ Công Thương cần có giải pháp mạnh mẽ để tiết kiệm tối thiểu 10% trong các tháng cao điểm nắng nóng và coi đây là giải pháp trực tiếp giảm áp lực đầu tư nguồn điện mới.
Ngoài ra, ông Sơn cũng nói cần bám sát Quy hoạch điện 8, phát triển hệ thống pin lưu trữ quy mô lớn (dự kiến 10.000-16.300 MW đến năm 2030) và các nguồn điện khí LNG (22.524 MW) để đỡ phụ tải nền. Điện mặt trời với cơ chế tự sản, tự tiêu tại hộ gia đình, công sở, khu công nghiệp cũng cần được đẩy mạnh. Cuối cùng, đại biểu này khuyến nghị giảm sự phụ thuộc quá mức vào nhiên liệu nhập khẩu và xây dựng dự trữ chiến lược.
Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phạm Thị Thúy Chinh đề nghị Thủ tướng tiếp tục quan tâm đến dự trữ quốc gia. Với xăng dầu - nhiên liệu đầu vào quan trọng cho loạt lĩnh vực sản xuất, kinh doanh của nền kinh tế, bà cho biết hiện chưa có kho dự trữ quốc gia, chủ yếu sử dụng kho của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp hiện cũng chỉ dự trữ xăng dầu thành phẩm, chưa tích trữ dầu thô.
Bởi vậy, đại biểu này nói cần tăng chi đầu tư cho dự trữ xăng dầu, bởi lĩnh vực này mới chiếm 21% trong tổng chi cho dự trữ. Đồng thời, bà cũng đề xuất hiện đại hóa công nghệ, hệ thống kho bảo quản cho cả các lĩnh vực khác.
Trong báo cáo trình Quốc hội, Chính phủ đặt mục tiêu hình thành hệ thống kho dự trữ dầu thô quy mô lớn, nhằm đa dạng và duy trì nguồn cung ổn định ít nhất 90 ngày.
Hiện tại, hàng dự trữ xăng dầu đang được tồn trữ tại kho của doanh nghiệp đầu mối kinh doanh xăng dầu lớn thông qua hợp đồng, trả phí theo định mức với các đơn vị. Mức dự trữ này chỉ khoảng 7-10 ngày tiêu thụ.
Phát biểu tại hội trường chiều 9/4, Thủ tướng Lê Minh Hưng khẳng định, Việt Nam sẽ đảm bảo an ninh năng lượng quốc gia cả trước mắt và lâu dài, nhất là nguồn cung dầu thô, khí đốt. Ông cũng yêu cầu tăng tiết kiệm năng lượng, bảo đảm không để thiếu điện trong bất cứ tình huống nào và nâng cao hiệu quả vận hành hệ thống điện.
