Hơn 3 năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vẫn kiên trì kiến nghị bãi bỏ các quy định này. Khảo sát của Thanh Niên với nhiều doanh nghiệp cho thấy quy định này vẫn làm khó họ dù đã “tạm ngưng”.
Cụ thể, khoản 9 điều 8 của Thông tư 39 cấm cho vay để góp vốn thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh tại thời điểm quyết định cho vay.
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản diễn giải: Quy định này đồng nghĩa với việc dự án bất động sản phải được cơ quan có thẩm quyền ra thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mới được vay vốn ngân hàng. Ông nhìn nhận quy định này giúp bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng, nhưng mặt khác, doanh nghiệp sẽ vô cùng khó khăn để phát triển dự án. Bởi bên cạnh quy định này còn có thêm quy định dự án muốn chuyển nhượng phải có sổ hồng. Như vậy, trong trường hợp doanh nghiệp có dự án nhưng do khó khăn hoặc không đủ nguồn lực, kinh nghiệm để triển khai thì muốn bán cũng không được mà muốn vay vốn từ ngân hàng cũng không xong. Chỉ còn cách “ôm” dự án chịu chết mòn theo thời gian.
“Quy định này bất cập và không phù hợp thực tế. Vì để có đất sạch, doanh nghiệp đã phải bỏ ra một số tiền rất lớn để mua. Mới đây chúng tôi mua lại một dự án ở khu vực H.Nhà Bè cũ (TP.HCM) với số tiền gần 1.000 tỉ đồng. Mua xong là cạn tiền, muốn triển khai tiếp thì buộc phải vay vốn từ ngân hàng nhưng chiếu theo quy định trên thì lại không được. Để được vay tiền, chúng tôi buộc phải lách luật bằng cách lập các công ty con để vay tăng vốn điều lệ hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tài sản thế chấp cũng chính bằng miếng đất. Ngân hàng khi giải ngân đều biết số tiền trên được dùng để phát triển dự án thay vì dùng đúng mục đích như quy định trong hợp đồng tín dụng”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nói thẳng.
Ở một góc nhìn khác, ông Phan Viết Nuôi, Chủ tịch HĐQT Công ty Tư vấn và Đầu tư NHQ, nói thêm hiện nay theo luật Đầu tư, khi doanh nghiệp đã có đất sạch, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bằng các hình thức như: chấp thuận nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Trong trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, khi đó doanh nghiệp đã tạo lập được quỹ đất nên mới được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn đầu tư thực hiện dự án. Tới lúc này dự án gần như đã hoàn thiện pháp lý vì hiện nay luật cũng đã bỏ thủ tục cấp phép xây dựng.
“Tại thời điểm này thường phát sinh nhu cầu vay vốn tín dụng để triển khai dự án đến khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là nhu cầu có thật và rất bức thiết, chính đáng. Trong giai đoạn này, dù dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng khả năng phát sinh nợ xấu của khoản vay tín dụng là rất thấp. Nên quy định không cho vay ở giai đoạn này là chưa hợp lý”, ông Nuôi nhấn mạnh.
Cũng vì các bất cập trên, từ đầu năm 2023, khi Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến góp ý dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39, HoREA đã đề xuất không nên bổ sung khoản 8, khoản 9, khoản 10 điều 8 vào Thông tư số 39. Sau đó, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 10 ngày 23.8 “tạm ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của Thông tư số 39” từ ngày 1.9.2023 kéo dài cho đến hiện nay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh quy định nói trên đã bộc lộ một số bất cập, chưa thật phù hợp và chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan. Bởi theo luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh khi đã được nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng. Nghĩa là tại thời điểm dự án đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư được bán, huy động vốn từ khách hàng và không còn nhu cầu vay vốn tín dụng.
Chủ tịch HoREA chỉ rõ các tổ chức tín dụng không cho nhà đầu tư vay vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo lập quỹ đất đầu tư dự án. Đồng thời, luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án vốn chủ sở hữu cũng phải đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên. Vì thế đến lúc này, hầu hết họ đều có nhu cầu vay vốn tín dụng để phát triển dự án đến khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
“Đây là nhu cầu vay vốn chính đáng và có mục đích sử dụng vốn hợp pháp. Do vậy cần sửa Thông tư số 39 theo hướng cho dự án được vay khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc có văn bản giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư hoặc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi”, ông Châu kiến nghị.
Ông Châu chia sẻ Thông tư 39 ban hành đã 10 năm, Thông tư 10 “tạm ngưng” các điều khoản bất cập như phân tích trên cũng đã 3 năm nên HoREA tiếp tục kiến nghị bãi bỏ các quy định nói trên cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.
Thông báo kết luận, UBND TP xác định phải đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số. Muốn vậy, TP.HCM không chỉ có những giải pháp kinh tế thuần túy, mà phải triển khai các giải pháp tổng thể khác và xác định việc duy trì tốc độ tăng trưởng cao trong bối cảnh bất ổn địa chính trị thế giới là một thách thức lớn.
Tuy vậy, theo UBND TP.HCM, có một số căn cứ quan trọng để thực hiện mục tiêu tăng trưởng hai con số. Đó là lợi thế của một địa phương luôn tiên phong thí điểm các cơ chế, chính sách, đi đầu trong đổi mới. Đặc biệt, thành phố đã và đang tập trung đầu tư kết cấu hạ tầng với nhiều dự án lớn, nhất là hạ tầng giao thông, đường sắt đô thị, logistics. Ngoài nguồn vốn đầu tư công, thành phố huy động mạnh mẽ nguồn lực từ khu vực tư nhân với quy mô, tỷ trọng ngày càng lớn.
Bên cạnh đó, các Nghị quyết chiến lược của Bộ Chính trị và các cơ chế, chính sách đặc thù của Trung ương đã tạo ra những cú hích quan trọng, mở rộng không gian chính sách, tháo gỡ vướng mắc về thể chế và thủ tục đầu tư, giúp đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị, khởi công và triển khai nhiều dự án trọng điểm, quy mô lớn.
Đặc biệt, Trung ương đã thống nhất chủ trương ban hành cơ chế đặc thù mạnh mẽ hơn dành cho TP.HCM, trong đó, cho phép thành phố nghiên cứu xây dựng luật Đô thị đặc biệt, dự kiến trình Quốc hội khóa 16 xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ hai vào cuối năm 2026 sẽ là một “đòn bẩy cực lớn”, “đại cú hích” tạo thêm dư địa để thành phố phát huy đầy đủ vai trò là trung tâm kinh tế lớn nhất của cả nước.
"Trong bối cảnh hiện nay, trọng tâm là bảo đảm nguồn cung năng lượng ổn định cho sản xuất và đời sống; thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu năng lượng theo hướng xanh và hiệu quả; đồng thời nâng cao năng lực dự báo, điều hành và xây dựng các kịch bản ứng phó với các biến động năng lượng toàn cầu", theo thông báo .
Để thực hiện mục tiêu tăng 2 con số giai đoạn 2026 - 2030, UBND TP.HCM nhấn mạnh phải bảo đảm ổn định, an ninh năng lượng. Cụ thể, giao Sở Công thương theo dõi, cảnh báo sớm về tình hình cung ứng năng lượng; rà soát tổng thể năng lực cung ứng xăng dầu, điện năng và các nguồn năng lượng khác trên địa bàn. Xây dựng các kịch bản bảo đảm cung ứng năng lượng phục vụ hoạt động phát triển kinh tế thành phố trước mắt trong năm 2026 và giai đoạn 2026 - 2030 với nguồn cung ổn định, biến động mạnh về giá và khủng hoảng năng lượng và gián đoạn chuỗi cung ứng.
Sở Tài chính chủ trì theo dõi diễn biến chi phí năng lượng, đánh giá tác động đến chi phí sản xuất, vận tải và logistics; tham mưu các giải pháp điều hành giá và hỗ trợ doanh nghiệp nhằm giảm thiểu tác động; khẩn trương nghiên cứu, tham mưu miễn phí hạ tầng logistics trên địa bàn thành phố.
Bên cạnh đó, giao các cơ quan liên quan đến quy hoạch, đầu tư và phát triển hạ tầng tập trung đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án hạ tầng chiến lược, đặc biệt là hệ thống giao thông đô thị, các tuyến đường sắt đô thị, hệ thống logistics, hạ tầng số và hạ tầng năng lượng, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và thu hút đầu tư.
Phấn đấu giải ngân 100% kế hoạch vốn đầu tư công năm 2026.
Ngoài Tổng giám đốc Vũ Minh Châu bị khởi tố, bắt giam về tội vi phạm quy định về kế toán gây hậu quả nghiêm trọng, PC03 Công an Hà Nội cũng khởi tố 3 người khác ở Công ty TNHH Bảo Tín Minh Châu với cùng tội danh, gồm: Vũ Minh Tú, Trưởng ban Trợ lý độc lập (con trai ông Châu) và nhân viên kế toán về tội vi phạm quy định về kế toán gây hậu quả nghiêm trọng.
Trước năm 2024, ông Vũ Minh Châu và Vũ Minh Tú đã chỉ đạo các nhân viên bộ phận kế toán sử dụng 2 hệ thống phần mềm để quản lý và kê khai báo cáo thuế.
Theo dữ liệu được trích xuất trong giai đoạn 2020 - 2023, bước đầu, cơ quan điều tra xác định: doanh thu thực tế của Công ty TNHH Bảo Tín Minh Châu từ năm 2020 đến năm 2023 là khoảng 13.700 tỉ đồng, chênh lệch so với báo cáo thuế của công ty là khoảng 9.700 tỉ đồng; gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước là khoảng 150 tỉ đồng.
Trước vụ việc nêu trên, Bảo Tín Minh Châu từng bị phát hiện loạt vi phạm, chịu mức phạt nhiều tỉ đồng.
Cụ thể, tháng 9.2025, Ủy ban Cạnh tranh quốc gia (Bộ Công thương) thông báo ra quyết định xử phạt 3 doanh nghiệp kinh doanh vàng, trong đó có Bảo Tín Minh Châu.
Hành vi vi phạm của doanh nghiệp là đưa thông tin gây nhầm lẫn về sản phẩm nhằm thu hút khách hàng của doanh nghiệp khác. Ngoài mức phạt 200 triệu đồng, Bảo Tín Minh Châu phải đăng cải chính thông tin tại địa chỉ https://btmc.vn.
Trước đó, ngày 30.5.2025, Ngân hàng Nhà nước công bố kết luận thanh tra 6 công ty, ngân hàng về việc chấp hành chính sách, pháp luật trong hoạt động kinh doanh vàng, trong đó có chỉ ra loạt vi phạm của Bảo Tín Minh Châu.
Kết luận thanh tra nêu rõ, ngoài các vi phạm về chế độ hóa đơn, chứng từ kế toán, thuế... trong hoạt động kinh doanh vàng, doanh nghiệp này còn vi phạm về chấp hành chế độ báo cáo hoạt động kinh doanh mua, bán vàng miếng; vi phạm về giao dịch bán vàng với giá bán cao hơn giá niêm yết.
Cạnh đó là vi phạm quy định về thương mại điện tử, sử dụng công nghệ số để kinh doanh vàng, như: không công bố trên "website: btmc.vn" thông tin vận chuyển và giao nhận; quy trình tiếp nhận, trách nhiệm xử lý khiếu nại của khách hàng và cơ chế giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng được giao kết trên website thương mại điện tử.
Không xây dựng, ban hành chính sách đảm bảo an toàn, an ninh cho việc thu thập và sử dụng thông tin cá nhân của người tiêu dùng trên "website: btmc.vn"...
Theo kết luận thanh tra của Ngân hàng Nhà nước, Bảo Tín Minh Châu còn vi phạm một số quy định của pháp luật về hoạt động phòng, chống rửa tiền.
Cụ thể như ban hành quy định nội bộ có nội dung không đầy đủ; không có hệ thống quản lý để xác định khách hàng nước ngoài là cá nhân có ảnh hưởng chính trị; không thực hiện báo cáo giao dịch có giá trị lớn phải báo cáo liên quan đến hoạt động kinh doanh vàng.
Không thực hiện nhận biết thông tin khách hàng; không thực hiện phân loại khách hàng theo mức độ rủi ro về rửa tiền; không thực hiện việc đánh giá rủi ro về rửa tiền; không phân công hoặc không đăng ký phân công cán bộ, bộ phận chịu trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền, phòng, chống tài trợ khủng bố...
Đáng chú ý, Bảo Tín Minh Châu hạch toán chi phí quà tặng vào giá vốn của hàng hóa dịch vụ mua vào không đúng quy định, dẫn đến giảm số thuế giá trị gia tăng phải nộp…
Ngay khi kết thúc thanh tra trực tiếp, Thanh tra Ngân hàng Nhà nước đã có báo cáo một số vụ việc qua thanh tra hoạt động kinh doanh vàng tại Bảo Tín Minh Châu có vi phạm pháp luật, dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã phê duyệt, có văn bản chuyển thông tin sang Bộ Công an để xác minh, điều tra, xử lý.
Cùng đó, Chánh thanh tra Ngân hàng Nhà nước đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính 2,64 tỉ đồng đối với Bảo Tín Minh Châu liên quan đến một số vi phạm quy định về hoạt động phòng, chống rửa tiền và chế độ thông tin báo cáo mua, bán vàng miếng.
Trong 6 công ty, ngân hàng mà Ngân hàng Nhà nước công bố kết luận thanh tra, Bảo Tín Minh Châu có mức phạt cao nhất. Đơn vị bị phạt thấp nhất ở mức 380 triệu đồng.
Trong bất động sản, phần lớn nhà đầu tư đều chấp nhận một quy luật đầu tư gần như mặc định: lợi nhuận luôn đi sau thời gian. Đầu tư hôm nay rồi kiên nhẫn chờ đợi hạ tầng hoàn thiện, thị trường tăng trưởng và sau vài năm, giá trị tài sản mới dần được sinh lời.
Nhưng tại Van Phuc City, quy luật quen thuộc ấy được tiếp cận theo một cách trực diện hơn: lợi nhuận không còn chờ ở tương lai mà sinh lời ngay thời điểm hiện tại.
Ưu đãi 25% của Van Phuc City giúp khách hàng hưởng lợi trực tiếp lợi nhuận chênh lệch ngay từ khi ký hợp đồng, tương đương với một phần tư giá trị tài sản. Đặc biệt, nếu chọn phương thức thanh toán nhanh, khách hàng còn được chiết khấu thêm 5%.
Khi một phần tư giá trị tài sản được hưởng lợi ngay từ đầu, khách hàng luôn chủ động trong việc cân đối nguồn vốn: dòng tiền không bị đóng băng trong thời gian chờ đợi tăng giá, áp lực về chu kỳ thị trường gần như không còn và khả năng xoay vòng vốn trở nên linh hoạt hơn.
Quan trọng hơn, mức chiết khấu 25% còn đóng vai trò như một lớp "biên độ an toàn" đủ dày để hấp thụ những biến động ngắn hạn. Trong khi nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc rủi ro trước khi xuống tiền thì với ưu đãi 25% của Van Phuc City, mọi rủi ro đều đã được giảm thiểu đáng kể ngay từ điểm đầu tư.
Tại Van Phuc City, những căn nhà phố và shophouse chính là một "tuyên ngôn vị thế" của chủ nhân tinh hoa.
Khi quỹ đất ven sông Sài Gòn ngày càng khan hiếm và gần như không còn nguồn cung mới trên thị trường. Điều đó khiến mỗi sản phẩm nhà phố, shophouse tại Van Phuc City trở thành một tài sản mang tính biểu tượng và độc bản.
Nhưng sự khác biệt không dừng lại ở yếu tố vị trí. Những căn nhà phố, shophouse tại Van Phuc City còn đáp ứng nhiều công năng cùng lúc. Đó có thể là một không gian sống sang trọng và riêng tư giữa hệ sinh thái xanh, một địa điểm kinh doanh đón nguồn khách hàng khổng lồ mỗi ngày hay kết hợp vừa an cư, vừa kinh doanh và cho thuê…
Chính sự linh hoạt này biến mỗi căn nhà phố, shophouse tại Van Phuc City thành một "cỗ máy" sinh lời ổn định và hiệu quả. Khi cần an cư, đó là nơi sống đẳng cấp; khi cần vận hành kinh doanh, cho thuê, đó là một tài sản sinh lợi nhuận bền vững.
Quan trọng hơn, các căn nhà phố, shophouse tại Van Phuc City đều nằm trong một hệ sinh thái đại đô thị đã vận hành hoàn chỉnh với hơn 10.000 cư dân và 3.000 doanh nghiệp. Vì vậy, sở hữu một căn nhà tại Van Phuc City chính là sở hữu một vị thế đã được thị trường công nhận, một nguồn giá trị có thể vận hành liên tục và một "di sản sống" vừa tạo dòng tiền hôm nay, vừa tích lũy giá trị cho mai sau.
Đặc biệt để chào mừng cho đại lễ Giỗ tổ Hùng Vương và 30/4 của đất nước, từ nay đến hết ngày 30.4.2026, Van Phuc Group trao tặng khách hàng một ưu đãi đặc quyền hiếm có: chuyến du ngoạn ngắm hoàng hôn trên Sông Sài Gòn bằng du thuyền đẳng cấp.
Khi du thuyền lướt nhẹ giữa ánh hoàng hôn, ly vang thượng hạng trên tay và khung cảnh ngôi nhà của mình hiện ra từ phía xa, đó là một trải nghiệm sống xứng tầm của mỗi chủ nhân thượng lưu khi mua nhà tại Van Phuc City. Ở đó, sự riêng tư, giới hạn và cảm xúc được nâng lên thành một chuẩn mực sống khác biệt.
